Jean Matthys & Veerle De Rechter, Geassocieerde notarissen te Lokeren

 

Jean Matthys & Veerle De Rechter

Geassocieerde notarissen te Lokeren

Mijn onroerend goed verkopen: Wat met mijn huurder(s)?

4 februari 2019

Als verhuurder kan je om tal van redenen je verhuurd pand verkopen. Het is daarbij helemaal niet ondenkbeeldig dat je als verhuurder bekommerd bent om het lot van je huurders, met wie je misschien zelfs goeie banden hebt onderhouden doorheen de jaren. Moeten de huurders dan het pand verlaten, louter en alleen omdat je als eigenaar het pand wil verkopen?

Uiteraard is dat niet het geval. Als regel geldt immers dat de nieuwe eigenaar van het pand volledig in jouw rechten en verplichtingen zal treden in zijn hoedanigheid van nieuwe eigenaar-verhuurder. Met andere woorden: de nieuwe eigenaar zal de bestaande huurovereenkomst in principe moeten eerbiedigen. Dit geldt zelfs indien er in de huurovereenkomst een recht op uitzetting werd bedongen ingeval het goed zou worden verkocht. Concreet betekent dit dat de nieuwe eigenaar de huurovereenkomst slechts kan beëindigen op dezelfde tijdstippen, om dezelfde redenen en onder dezelfde voorwaarden als jij dit als verhuurder kon.

Opgelet, voor huurovereenkomsten die opgesteld zijn vóór 1 januari 2019, zijn deze regels slechts van toepassing indien de huurovereenkomst een vaste dagtekening had (door de registratie van de huurovereenkomst). In de praktijk komen niet-geregistreerde huurovereenkomsten evenwel bijna nooit voor. De registratie van een huurovereenkomst is immers verplicht. De Vlaamse Woninghuurdecreet die sinds 1 januari 2019 van toepassing is op huurovereenkomsten in Vlaanderen, maakt  evenwel komaf met dat onderscheid.  Voor huurovereenkomsten die afgesloten worden vanaf 1 januari 2019 geldt de regel dat de nieuwe eigenaar hoe dan ook in de rechten en verplichtingen zal treden van de vorige eigenaar, ook indien de huurovereenkomst niet werd geregistreerd en dus geen vaste dagtekening heeft verkregen.

Eén en ander zorgt ervoor dat je als eigenaar je kandidaat-koper duidelijk moet informeren over het bestaan van een huurovereenkomst. De kandidaat-koper moet weten dat hij rekening zal moeten met een huurder. Ga daar niet losjes mee om, want je koper kan jouw aansprakelijk stellen indien je niet aan deze informatieverplichtingen voldoet. Als verhuurder breng je daarom vóór het sluiten van de verkoopovereenkomst de kandidaat-koper op de hoogte van het feit dat het goed verhuurd is. Je deelt hem ook het type van huurovereenkomst mee. Dat zal immers bepalen wat de opzegmogelijkheden voor hem zijn als nieuwe verhuurder. De verkoopovereenkomst zelf vermeldt bovendien 1) dat het goed verhuurd is en 2) de gegevens van die huurovereenkomst.

Transparantie, zowel met je huurder als met de koper van het pand, is dus van belang. Bovendien betekent een goede communicatie over de verkoop ook een gemoedsrust voor je huurder(s), en dat is mooi meegenomen wanneer je als verhuurder de zaken in schoonheid wil afsluiten.

Bron: Fednot